Крайне существенным условием является экспертиза документов на объект — это ряд мер, направленных на проверку законности документов, представляемых продавцом (его доверенным лицом), на определение того, может ли гражданин, обратившийся в агентство выступать в качестве продавца, на проверку «истории» объекта.

Внимательно читайте правоустанавливающий документ — из него мы получаем первичную информацию об объекте: кто является собственником, на основании чего принадлежит, точный адрес, родственные отношения между сторонами договора, наличие несовершеннолетних среди собственников, другие условия.

Правоустанавливающие документы

В качестве правоустанавливающего документа мы рассматриваем:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор долевого участия в строительстве;
• договор ренты;
• договор пожизненного содержания;
• свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);
• договор дарения;
• решение суда;
• справка ЖСК;
• другие документы.

Разные «лица» документов

Данные, указанные в тексте договора, должны совпадать с данными в свидетельстве о регистрации права собственности. В разные годы регистрация осуществлялась разными органами: районной администрацией, проектно-инвентаризационными бюро, жилищным комитетом мэрии Геленджика, городским бюро регистрации, государственным управлением федеральной регистрационной службы по Геленджику и Краснодарскому краю, теперь — это Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (УФРС).

Сейчас при проведении сделки ни регистрационный орган, ни нотариус не требуют справку о регистрации (форма 9), а между тем информацию, содержащуюся в этом документе, надо знать и проверять. Из формы 9 мы узнаем, кто зарегистрирован в объекте, а соответственно кто должен сняться с регистрационного учета при продаже объекта и не возникнет ли каких-либо неприятных сюрпризов при этом. Требуйте форму 9! Причем лучше, если получена она будет до нотариата, а затем после нотариата и снятия всех зарегистрированных с регистрационного учета из Объекта — и обязательно в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица (например агента), чтобы была полная уверенность в достоверности информации, указанной в ней.

Несовершеннолетние

Если в числе сособственников объекта есть несовершеннолетние — нужно получать на продажу их доли разрешение муниципального образования (МО). Если несовершеннолетние только зарегистрированы в объекте — нужно знать, что они не остались без опеки и попечительства на момент совершения сделки, а действительно достоверной информацией по этому вопросу обладает опять же МО, куда и надо обратиться с запросом. Если несовершеннолетние есть в числе сособственников в коммунальной квартире, где продается комната, необходимо получать разрешение МО на их отказ от преимущественного права покупки. Выполнение разрешительных условий МО при проведение сделки обязательно!

Выписка из ЕГРП

Рекомендуем получать ко дню проведения сделки выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Этот документ содержит информацию о наличии зарегистрированных обременений (ограничений) на объект, правопритязаний, прав требований, заявленных в судебном порядке.

Важные справки

Существуют еще справки о содержании правоустанавливающего документа на объект и о переходе прав на объект. Иногда информация, содержащаяся в них, бывает крайне полезна. Получают эти справки и вышеуказанную выписку из ЕГРП в УФРС.

Невозможно проведение сделки без технического паспорта на объект. Его получают в районных проектно-инвентаризационных бюро. Из него можно узнать все точные характеристики Объекта, а также выяснить сделана ли в нем перепланировка. Если сделана, то согласована она или нет, нарушены или нет наружные границы объекта. Вся эта информация существенно влияет на условия сделки.

Когда все документы по объекту для проведения сделки собраны, проведена их проверка, установлены личности продавца и покупателя или их доверенных лиц (особенно важно установить личность продавца, для чего агенты иногда даже осуществляют опрос соседей, по-квартирный обход, беседуют с «бабушками» на скамейках у дома), можно согласовывать оптимальную схему оформления и расчетов.